Hausgeld: Was drin ist, wie hoch es ist und was Vermieter umlegen dürfen

Was ist Hausgeld – und worauf beruht es rechtlich?

Der Begriff „Hausgeld“ steht nicht im Wohnungseigentumsgesetz. Gemeint sind die Vorschüsse zur Kostentragung, über die die Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen, zusammen mit den Beiträgen zur Erhaltungsrücklage. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den der Verwalter für jedes Kalenderjahr aufstellt. Er enthält die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft.

Das Hausgeld schuldet jeder Eigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), nicht dem Verwalter persönlich. Der Verwalter zieht es im Auftrag der Gemeinschaft ein, meist monatlich per Lastschrift. Nach § 28 Abs. 3 WEG können die Eigentümer beschließen, wann die Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind – häufig zum Monatsanfang.

Weil das Hausgeld eine Vorauszahlung ist, wird es nach Ablauf des Jahres abgerechnet. Mit der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG beschließen die Eigentümer über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse. Wer zu viel gezahlt hat, erhält eine Gutschrift; wer zu wenig gezahlt hat, zahlt nach.

Was ist im Hausgeld enthalten?

Welche Positionen konkret anfallen, hängt von der Anlage ab: Ein Haus mit Aufzug, Zentralheizung und Tiefgarage hat andere Kosten als ein Sechs-Parteien-Haus mit Gasetagenheizungen. Typischerweise setzt sich das Hausgeld aus vier Blöcken zusammen:

Nicht im Hausgeld steckt die Grundsteuer. Jedes Wohnungs- und Teileigentum ist eine eigene wirtschaftliche Einheit (§ 244 Abs. 3 Nr. 3 BewG); der Bescheid geht direkt an den einzelnen Eigentümer. Auch Strom und Internet der eigenen Wohnung laufen separat.

Wie hoch ist das Hausgeld?

Eine amtliche Durchschnittszahl für das Hausgeld gibt es nicht. Pauschale Quadratmeterwerte, die im Netz kursieren, beruhen meist auf Erfahrungswerten einzelner Anbieter und helfen bei der konkreten Wohnung wenig. Belastbarer ist die Rechenlogik: Hausgeld = Gesamtbetrag des Wirtschaftsplans × Ihr Anteil nach dem geltenden Verteilerschlüssel ÷ 12.

Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG tragen die Eigentümer die Kosten grundsätzlich im Verhältnis ihrer im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile (MEA). § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt es aber, für einzelne Kosten oder Kostenarten per Beschluss einen anderen Schlüssel festzulegen – etwa nach Einheiten für die Verwaltervergütung oder nach Verbrauch für Wasser. Heiz- und Warmwasserkosten sind ohnehin nach der Heizkostenverordnung zu mindestens 50 Prozent nach Verbrauch zu verteilen (§§ 7, 8 HeizkostenV).

Die Höhe treiben vor allem drei Faktoren: die Ausstattung des Gebäudes (Aufzug, Zentralheizung, Hausmeister), der Zustand und damit der Bedarf an Rücklage sowie die Energiepreise. Ein niedriges Hausgeld ist deshalb nicht automatisch gut – es kann auch bedeuten, dass zu wenig angespart wird und später eine Sonderumlage droht.

Rechenbeispiel: Hausgeld für eine 75-m²-Wohnung

Beispiel: Eine Gemeinschaft mit 12 Wohnungen beschließt einen Wirtschaftsplan mit 42.000 € Gesamtkosten im Jahr, davon 9.000 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Verwaltervergütung von 12 × 32 € netto = 384 € netto im Monat (zzgl. USt., 5.483,52 € brutto im Jahr) wird per Beschluss nach Einheiten verteilt, alle übrigen Kosten nach MEA. Die betrachtete Wohnung hat 75 m² und 92/1.000 Miteigentumsanteile.

Verwaltervergütung: 5.483,52 € ÷ 12 Einheiten = 456,96 € im Jahr. Übrige Kosten: 42.000 € − 5.483,52 € = 36.516,48 € × 92/1.000 = 3.359,52 € im Jahr. Zusammen ergibt das 3.816,48 € im Jahr, also rund 318 € Hausgeld im Monat oder etwa 4,24 € je Quadratmeter. Die Zahlen sind ein Beispiel, kein Durchschnittswert.

Welcher Teil des Hausgelds ist auf Mieter umlegbar?

Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, darf er nur die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung an den Mieter weitergeben – und nur, wenn der Mietvertrag das vereinbart (§ 556 Abs. 1 BGB). Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten, ebenso wenig die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Umlegbar ist deshalb immer nur ein Teil des Hausgelds; wie groß er ist, hängt von der Anlage ab und ergibt sich aus der Einzelabrechnung.

Für die Betriebskostenabrechnung des Mieters nutzt der Vermieter die Einzelabrechnung aus der WEG-Jahresabrechnung. Eine gute Abrechnung weist umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten getrennt aus. Achtung Frist: Gegenüber dem Mieter muss die Abrechnung bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen (§ 556 Abs. 3 BGB) – unabhängig davon, wann die WEG ihre Jahresabrechnung beschließt.

Die Grundsteuer ist zwar nicht Teil des Hausgelds, aber als laufende öffentliche Last nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig. Vermieter rechnen sie deshalb zusätzlich zu den Betriebskosten aus dem Hausgeld ab.

Ist Hausgeld steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Wohnungen gehören die Hausgeldzahlungen grundsätzlich zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung – mit einer wichtigen Ausnahme: Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind noch keine Werbungskosten. Abziehbar werden sie erst, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Der Bundesfinanzhof hat das mit Urteil vom 14. Januar 2025 (IX R 19/24) auch für das neue WEG-Recht bestätigt.

Selbstnutzer können bestimmte Anteile über § 35a EStG geltend machen: 20 Prozent der Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen wie Treppenhausreinigung oder Gartenpflege (höchstens 4.000 € Steuerermäßigung im Jahr) und 20 Prozent der Arbeitskosten von Handwerkerleistungen (höchstens 1.200 €). Die Verwaltervergütung selbst ist nicht begünstigt. Die nötigen Beträge weist der Verwalter in der Jahresabrechnung oder einer gesonderten Bescheinigung aus.

Was passiert, wenn das Hausgeld nicht gezahlt wird?

Hausgeldrückstände gefährden die Liquidität der ganzen Gemeinschaft, denn die laufenden Rechnungen für Energie, Versicherung und Dienstleister müssen trotzdem bezahlt werden. Der Verwalter mahnt säumige Eigentümer und macht die Forderung im Namen der Gemeinschaft geltend – bis hin zum Mahn- und Klageverfahren.

Für Käufer ist wichtig: Mit dem Eigentumsübergang im Grundbuch wechselt auch die Zahlungspflicht. Lassen Sie sich vor dem Kauf den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung, den Vermögensbericht und die Protokolle der letzten Versammlungen zeigen. Daraus erkennen Sie, wie hoch das Hausgeld ist, wie gut die Rücklage ausgestattet ist und ob größere Maßnahmen beschlossen wurden.

• Wirtschaftsplan des laufenden Jahres: aktuelle Hausgeldhöhe
• Jahresabrechnung des Vorjahres: tatsächliche Kosten, Nachzahlungen
• Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG): Stand der Erhaltungsrücklage
• Beschluss-Sammlung und Protokolle: geplante Sonderumlagen und Maßnahmen

Hausgeld transparent verwalten

Ein nachvollziehbares Hausgeld beginnt mit einem realistischen Wirtschaftsplan und endet mit einer Jahresabrechnung, die jede Position erklärt. Bei der GreenHaus WEG-Verwaltung (32 € netto je Einheit und Monat, zzgl. USt.) sehen Eigentümer und Beirat Wirtschaftsplan, Kontostände und Belege laufend im Online-Dashboard; die Koordination von Instandhaltung und Handwerkern ist in der Vergütung enthalten. Wie sich die Verwalterkosten im Hausgeld verteilen, zeigt der Ratgeber zu den WEG-Verwaltungskosten.