WEG-Verwaltung Kosten: Was der Verwalter pro Einheit kostet und wer zahlt

Wie sich die Vergütung einer WEG-Verwaltung zusammensetzt

Vertragspartner des Verwalters ist nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Die Eigentümer beschließen nach § 26 Abs. 1 WEG über die Bestellung des Verwalters und in der Regel im selben Zug über den Verwaltervertrag. Darin steht, was der Verwalter für welchen Preis leistet.

Fast alle Verwalter arbeiten mit zwei Bausteinen: einer Grundvergütung je Einheit und Monat für die wiederkehrenden Regelaufgaben und Sondervergütungen für Tätigkeiten, die über den Regelbetrieb hinausgehen. Als Einheit zählt meist jede Wohnung und jedes Teileigentum; für Stellplätze und Garagen gibt es oft einen reduzierten Satz. Manche Verwalter verlangen zusätzlich eine Mindestvergütung je Anlage, damit sich kleine Gemeinschaften für sie rechnen.

Zur Grundvergütung gehören typischerweise die gesetzlichen Kernaufgaben: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht nach § 28 WEG, die ordentliche Eigentümerversammlung mit Niederschrift und Beschluss-Sammlung, die Buchhaltung, der Zahlungsverkehr und die laufende Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Was kostet eine WEG-Verwaltung pro Einheit?

Zwei Verbandserhebungen geben 2026 belastbare Orientierung. Nach dem Branchenbarometer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) lag die durchschnittliche WEG-Vergütung 2025 bei 29,12 € je Einheit und Monat; für 2026 planten die befragten Unternehmen im Schnitt 31,77 €, ein Plus von 9,1 Prozent.

Die Verwalterentgeltstudie 2026 des Center for Real Estate Studies (CRES) im Auftrag von BVI und IVD betrachtet Basissätze bei Neuverträgen. Sie liegen in der WEG-Verwaltung je nach Größe der Anlage zwischen 29,75 € und 47,60 € brutto je Einheit und Monat. Der mittlere Mindestumsatz je Anlage beträgt laut Studie 357 € brutto im Monat. Neuverträge sind dabei spürbar teurer als Bestandsverträge – wer heute einen neuen Verwalter sucht, sollte mit Preisen am oberen Rand der Durchschnittswerte rechnen.

Achten Sie beim Vergleich auf brutto und netto: Die CRES-Werte sind Bruttobeträge inklusive 19 % Umsatzsteuer. 32 € netto entsprechen 38,08 € brutto.

Warum kleine Eigentümergemeinschaften je Einheit mehr zahlen

Der Aufwand für Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Versammlung und Buchhaltung ist in einer Gemeinschaft mit sechs Wohnungen kaum geringer als in einer mit sechzig. Er verteilt sich aber auf weniger Einheiten. Die Verwalterentgeltstudie 2026 beziffert diesen Größeneffekt: In Anlagen mit mehr als 99 Einheiten liegen die Basissätze rund 38 Prozent unter denen von Anlagen mit bis zu zehn Einheiten.

Kleine Gemeinschaften haben dafür eine Alternative, die große nicht haben: Nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG muss kein zertifizierter Verwalter bestellt werden, wenn weniger als neun Sondereigentumsrechte bestehen, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt. Die Selbstverwaltung spart die Vergütung, verlagert aber Haftung, Buchhaltung und Fristen auf einen Miteigentümer.

Wie wird die Verwaltervergütung im Hausgeld verteilt?

Die Vergütung ist eine Kostenposition der Gemeinschaft und fließt über den Wirtschaftsplan in die Hausgeld-Vorschüsse, über die die Eigentümer nach § 28 Abs. 1 WEG beschließen. Nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG trägt jeder Eigentümer die Kosten der Verwaltung grundsätzlich nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils.

Weil der Verwalter aber meist je Einheit abrechnet, ist ein Verteilerschlüssel nach Einheiten oft sachgerechter. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt es, für einzelne Kostenarten durch Beschluss eine abweichende Verteilung festzulegen. Dann zahlt jede Wohnung denselben Betrag – unabhängig davon, ob sie 45 oder 140 Quadratmeter groß ist. Welcher Schlüssel gilt, steht in der Gemeinschaftsordnung oder in einem Beschluss und ist in der Jahresabrechnung erkennbar.

Rechenbeispiel: 15 Einheiten, zwei Verteilerschlüssel

Beispiel: Eine Gemeinschaft mit 15 Wohnungen beauftragt die GreenHaus WEG-Verwaltung zu 32 € netto je Einheit und Monat. Die Gemeinschaft zahlt 15 × 32 € = 480 € netto im Monat, also 5.760 € netto im Jahr.

Verteilung nach Einheiten: Jede Wohnung trägt 5.760 € ÷ 15 = 384 € netto im Jahr bzw. 32 € netto im Monat. Verteilung nach Miteigentumsanteilen: Eine große Wohnung mit 95/1.000 Miteigentumsanteilen trägt 5.760 € × 95/1.000 = 547,20 € netto im Jahr, eine kleine Wohnung mit 45/1.000 nur 259,20 €. Bei derselben Gesamtvergütung kann der Anteil der einzelnen Eigentümer also deutlich auseinanderliegen.

Typische Sondervergütungen in der WEG-Verwaltung

Sondervergütungen sind zulässig, wenn der Verwaltervertrag sie klar regelt. Laut Verwalterentgeltstudie werden sie inzwischen von deutlich mehr Verwaltern berechnet als früher, häufig als Stundensatz oder Pauschale. Diese Positionen sollten Sie vor der Bestellung kennen:

• Außerordentliche Eigentümerversammlungen zusätzlich zur jährlichen Versammlung
• Vorbereitung, Vergabe und Überwachung größerer Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen
• Erhebung von Sonderumlagen
• Gerichtliches Mahnverfahren gegen säumige Eigentümer und Begleitung von Beschlussklagen
• Zustimmung zur Veräußerung, wenn die Gemeinschaftsordnung sie verlangt
• Bescheinigungen über haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35a EStG
• Aufarbeitung lückenhafter Unterlagen nach einem Verwalterwechsel

Rechnen Sie Angebote immer als Jahreskosten: Grundvergütung plus die Sonderleistungen, die in Ihrer Anlage realistisch anfallen – etwa eine geplante Dachsanierung oder regelmäßig zwei Versammlungen im Jahr.

Ist die WEG-Verwaltervergütung umlagefähig oder steuerlich absetzbar?

Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, darf er den Verwalteranteil aus dem Hausgeld nicht in die Betriebskostenabrechnung des Mieters übernehmen. § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nimmt Verwaltungskosten ausdrücklich von den Betriebskosten aus. Bei Gewerbemietverträgen kann eine Umlage dagegen grundsätzlich vertraglich vereinbart werden.

Steuerlich gilt: Bei vermieteten Wohnungen ist die Verwaltervergütung in der Regel als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Selbstnutzer können sie nicht über § 35a EStG geltend machen – die Anlage 1 des BMF-Schreibens vom 9. November 2016 führt Hausverwalterkosten und Verwaltergebühren als nicht begünstigt auf. Andere Positionen des Hausgelds wie Treppenhausreinigung oder Gartenpflege können dagegen begünstigt sein. Die individuelle Behandlung klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

Laufzeit, Abberufung und was das für die Kosten bedeutet

Ein Verwalter darf nach § 26 Abs. 2 WEG höchstens für fünf Jahre bestellt werden, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums höchstens für drei Jahre. Nach § 26 Abs. 3 WEG kann er jederzeit abberufen werden; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Eine lange Laufzeit schützt also nicht vor einem Wechsel, aber eine Preisgarantie über die Laufzeit kann für die Gemeinschaft wertvoll sein.

Prüfen Sie bei Angeboten, ob und wie die Vergütung während der Laufzeit steigen darf, etwa über eine Indexklausel. GreenHaus Verwaltung berechnet für die WEG-Verwaltung 32 € netto je Einheit und Monat (zzgl. USt.). Die Koordination von Instandhaltung und Handwerkern ist darin enthalten; alle Vorgänge, Konten und Belege sind für Eigentümer und Beirat im Online-Dashboard einsehbar.